11月16日,中指研究院在北京成功举办“2023中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会”。

  2022年以来,房地产市场供求两端表现均偏弱,房企资金压力不减。近期多个部委频繁落地利好政策,稳楼市预期更加强烈,在新形势下,2023年,主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及企业经营安全性,房企亦在积极促进销售回款并寻求更多融资机会以实现稳健发展。

  中指观点

  房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会,旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势,进而科学有效地调整应对策略提供研究支持,同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指数据、中指・开发云等SaaS工具,中指研究院围绕2023中国房地产市场趋势预判、当前形势下房企经营安全性研判等研究成果进行了分享。

  ?房地产市场:2023年新房销售规模在低基数下或与2022年基本持平,但短期下行压力仍突出,若经济及购房者预期恢复较慢,新房销售规模或继续下调

  政策端:短期政策逐渐到位,企业资金压力有望得到缓解,实现以时间换空间,下一步,政策或更加聚焦在促进销售回暖。在“房住不炒”总基调下,房地产调控政策延续宽松状态,因城施策力度有望继续加大,从降低购房成本、降低购房门槛上继续发力,符合条件的城市进一步下调商贷房贷利率下限,核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策,继续优化限购政策,一线城市或更多聚焦在特定人群,如人才、多孩家庭、老年家庭等;另外,降低交易税费,契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

  需求端:我国经济进入中低速增长区间,人口总量已见顶,2017年以来城镇人口增量逐年下降,中长期住房需求支撑度减弱。根据中指研究院初步测算,乐观情形下,2023年,全国商品房销售面积或在2022年低基数上有所增长,但在购房者置业更加谨慎、住房总需求整体减弱等因素影响下,预计新房销售规模增长幅度有限,全年销售面积或在15亿平方米。中性情形下,2023年全国商品房销售面积与2022年基本持平,微增至14.5亿平方米。悲观情形下,2023年全国商品房销售面积继续回落,同比降幅在3%左右,销售面积低于14亿平方米。整体来看,预计2023年全国商品房销售面积将回落至2015-2016年水平。

  供给端:2023年,房屋新开工规模一方面仍依赖于销售市场的恢复节奏,另一方面,受制于近两年土地成交规模明显减少、企业资金压力仍较大、现有库存量较高等因素,2023年房企新开工规模或难有明显改善,初步测算,中性情形下,2023年新开工面积同比降幅仍超10%,新开工规模将回落至10亿平方米。受新开工规模继续下降、企业资金压力不减等因素拖累,房地产开发投资额调整态势或延续,但在“保交付”支持下,竣工或将出现好转,对开发投资形成一定支撑,中性情形下,2023年房地产开发投资额接近2019年水平,同比下降3.9%左右,降幅较2022年有所收窄。

  房企经营安全性评价分析:信用、经营、资产三方面综合分析房企穿越周期的特征

  “安全发展”成为新时代国家发展重要战略,房企安全成为行业关注焦点问题,房企经营安全才能穿越行业周期。借鉴产业安全等方面研究成果,结合房地产经营实际,中指研究院构建房企经营安全性评价分析框架,从信用、经营、资产三个方面进行综合分析,衡量房企的经营安全性程度。

  (1)信用安全度:交付力是先决条件,偿债能力、融资能力是信用认证

  交付是房企对消费者的信用。项目准时、保质的交付,是房企信用最直接的体现。当前央国企、稳健型民营房企交付力较强,这些企业特征是重客户、守信用、产品力强、经营稳健。

  有息债务占比偏高、债务平均期限过长、商票违约、“明股实债”及表外负债规模较高成为影响房企偿债能力的根本因素。行业的现金短债比降至1.23,短期偿债能力普遍下降。

  今年以来行业非银融资规模同比下降51.4%,央国企成为融资主力。在不利的融资环境下,仍有一些房企具有较强的融资能力,如保持有效海外评级的房企、被选为示范企业的民企,另外符合近期政策的企业也有望获得融资支持。

  (2)经营安全度:销售、盈利、可持续经营推动企业长期发展

  2022年1-10月,TOP100房企销售总额同比下降43.4%,经营回款大幅减弱;目标完成率仅为58.8%,全年目标将受挑战。热门城市的项目成为房企销售回款的有力保障。行业利润率大幅下滑,部分企业利润分配更偏向少数股东,进一步削弱母公司的盈利能力。受行业资金紧张影响,拿地的企业更偏向于一二线城市,溢价率下降超10个百分点,价格更趋理性。

  (3)资产安全度:资产结构及质量、可变现货值决定企业资产的真实质量

  受经营回款不力、持续偿还到期债务影响,房企的货币资金占比降至8.9%,流动性进一步下降。受需求端疲软影响,存货占比上升1.9个百分点至54.7%,房企去化速度下降。优质的自持物业在当前周期下可为企业提供一部分资金。

  可变现货值是衡量房企经营安全程度的重要指标。可变现货值,指在当前市场形势下,参考城市出清周期和价格计算的该企业所有未售项目可能实现的销售金额。房企的可变现货值能够覆盖债务,则安全程度比较高。

  基于流动性及资产变现视角,通过对企业信用安全度、经营安全度和资产安全度三个维度的综合测算分析,结果显示60家企业当前安全度较高,其中民营及混合所有制企业占比38.3%,央国企占比61.7%。当前经营安全性高的企业特征是:信用方面,交付力强、按期偿债、融资通畅;经营方面:销售影响相对小、聚焦主业、土储质量高;资产方面,资产变现能力强、可变现货值覆盖刚兑及债务。

  在研究成果汇报的基础上,各方就2023年房地产市场和政策走向、地产新形势下金融机构与房地产企业的新型合作机会等主要问题进行了深入探讨,主要观点如下:

  金融机构主要观点

  关于房地产市场:短期市场恢复需要时间,中长期市场规模仍在

  (1)宏观环境:与此前周期相比,这一轮房地产行业调整所面对的外部环境有很多不同,既有偶然性的因素,如疫情冲击,也有长期趋势性的变化,比如我国潜在经济增速放缓,城镇人口增量已经出现下降等,同时,市场预期、客户心态也在发生新的变化,这些因素都在一定程度上对行业造成影响。

  (2)市场趋势:在当前的市场环境下,行业已逐渐形成共识,只有销售的企稳回升才能推动整个行业的平稳运行。近期央行、银保监会出台的16条政策对于处在出险边缘的企业最为有利,对企业融资性现金流将带来积极作用。同时,多个利好政策的叠加也有利于修复市场信心,但传导到需求端仍需时间,短期市场依然有压力,2023年市场或将有所好转,但好转幅度有限。从积极的方面来看,地方政府和银行等关联方也在优化政策释放积极信号,为房地产行业提供支持。从中长期来看,市场销售规模仍将保持一定体量。

  (3)政策建议:各个部委之间加强政策协同,保持政策的连续性和稳定性,为市场提供稳定的政策预期,并释放正向反馈。

  关于金融机构投资策略:化解存量风险,合作共赢

  一方面,优先化解存量风险,加快风险出清。另一方面,金融机构也将加强与房企合作,选择优质企业,实现合作共赢。同时,金融机构表示当下市场需要看到对已出险企业的资产处置和重组方案落地,为市场提供可参考的方案,以便加快相关风险资产处置,帮助行业融资渠道恢复。

  从房地产信贷投放来看,在近期政策指导下,2023年,银行将持续完善信贷配套措施,加大地产信贷支持力度。

  除此之外,金融机构也表示将适应新的发展形势,主动求变,关注股权投资、代建业务等机会。

  房地产企业主要观点

  客户需求:收入预期下滑是制约市场恢复的重要原因;高能级城市政策需要进一步优化

  从销售端来看,当前市场下行幅度较大,“保交付”虽然给消费者带来利好,但收入预期下滑仍导致需求动力不足,贷款意愿和贷款规模均有收缩,特别是刚需类产品需求明显下滑,刚需人群普遍暂缓购房。收入预期修复才是市场回暖的根本要素。

  此外,通过对近期板块轮动的观察,政策松动的城市销售已经有所回暖,未来如果高等级城市出台适度放松的政策,将起到良好的示范作用,有利于拉动全国销售市场的修复。

  产品策略:偏向改善型产品、一二线核心地段产品

  产品业态分化愈加明显,高端改善型产品更受欢迎,刚需盘去化能力放缓。从产品所在地段来看,一二线核心地段销售较好,三四线普遍销售不畅。

  房地产作为支柱产业,市场需求永远存在,房企需要调整以前追求的高周转模式,转为高品质模式,提升客户的产品体验。

  预售资金:适度放松有利于补充经营性资金

  受“保交付”压力影响,各地预售资金监管力度普遍趋严。在融资端受限的情况下,这部分经营性资金的流动性尤为重要,希望监管可以更为细化,根据企业信用、城市特点予以适度调整。当前以保函替代监管资金就是一个很好的措施。

  政策建议:期待更大力度政策支持需求释放

  当前“金融16条”等政策支持力度较大,让房企看到了曙光,但具体成效仍需一段时间。从历史经验来看,需要3-6个月传导到市场端。当前利好政策更偏向于房企和金融机构,客户端感受不明显,希望未来有实质性政策快速拉动客户需求。政策强调对央国企、民企一视同仁,希望未来对稳健经营的中小型民企同样给予更好地融资支持。

  本次会议在复盘2022年房地产市场运行逻辑、预判2023年市场变化趋势及分析企业经营安全性的同时,更加强调了在新形势下企业如何把握政策机会及市场趋势,实现更稳健发展,为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。另外,本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台,进一步促进了双方合作,对行业稳定发展将起到积极作用。