11月17日,交易商协会受理新城控股(601155.SH)150亿元储架式注册发行,目前正开展注册评议工作,中债增进公司也受理了新城控股增信业务意向。前一日,美的置业(03990.HK)2022年第四期中期票据也在交易商协会挂网。11月15日,龙湖集团(00960.HK)完成200亿元中期票据注册。

  房企一边忙着在公开市场发债,地产板块股价大涨后,又一边火速进行配股。碧桂园(02007.HK)、雅居乐(03383.HK)本周也前后脚在港交所发布了配股公告。

  这与近期监管持续加大对房地产行业的支持力度不无关系。“第二支箭”(指扩大民营企业债券融资支持工具)持续扩容,距离政策密集发布也已过去一周多,房地产市场的信心得到修复。

  不过,对于房企而言,有了“回血”的利好,就解除危机了么?

  港股房企将密集配股,业内期待“第三支箭”

  “金融16条”、支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,以及三部门支持保函置换预售资金等政策陆续落地,为行业注入了“强心剂”,本周开盘地产板块情绪拉满。

  趁着这一短暂上涨窗口期,部分民营房企率先出手配股融资。

  碧桂园11月15日公告宣布,拟配发14.63亿新股,配售价2.68港元/股,较前一日收盘价折价约17.79%,配售所得款项净额预计约38.72亿港元,每股配售股份的净价估计为约2.65港元。公告中称,资金用途为“现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展”。这已是碧桂园今年继7月之后的第二次配股。

  第二天(11月16日),雅居乐也紧跟脚步,在港交所公告,按配售价每股2.68港元配售2.95亿股股份。配售股份占公司已发行股本约7.53%,认购股份面值总额为2950万港元,认购价与配售价相同,配售价较前一日收盘价折让17.8%。配股所得款项净额约为7.83亿港元,雅居乐称,将“用作现有债项再融资及一般企业用途”。

  不过值得注意的是,此番配股也引发了地产股的回调。11月16日、17日,包括碧桂园、雅居乐在内的部分内房股回调,雅居乐股价更是跌破配售价。有房企的财务人士表示,当前,房企股价波动幅度较大,一旦跌破配售价,投资人的认购意愿就会下降,面临着配售失败或认购额不足的风险。

  尽管如此,根据境内外投行、券商消息,目前仍有其他房企在酝酿配股之中。有从业者介绍道,配售股份一般都是提前协商认购机构,不会因为股票跌破配售价而反悔。

  经济学家宋清辉也表示,从风险的角度来看,股权融资的风险一般小于发行债权融资的风险,毕竟相对于债券,公司不存在还本付息的融资风险。

  那么监管机构会继续发力“第三支箭”使A股房企也从中受益吗?厦门大学经济学院经济学系副教授丁长发表示,在极度资金缺乏的情况下,监管部门是有可能出台政策审慎引导的,A股房企或能通过增资扩股、股权融资等方式获得资金。

  但也有从业者认为,目前看不到股权融资的可能性。

  宋清辉提醒道,股权融资也存在成本,并且一般要高于债务融资成本,或将使公司面临较高的财务压力,风险也更大。

  丁长发也进一步分析道,股权融资其实就是稀释自己的所有权,以获得大量的现金流,不算融资“上策”,也暴露出房企资金压力依然较大。“但为吸引投资者认购,配股价一般会按发布公告时股票市场价折价发售,易引发股价下跌。在大环境较好的情况下,是比较好的选择。”因此,在他看来,房企当下在港股进行配股融资,效果可能不及预期。

  万亿资金支持,更多惠及“优等生”

  在海外市场配股,在境内发债融资,房企们正抓紧一切机会开源融资。

  近一周时间,中国银行间市场交易商协会就已先后受理了龙湖集团、美的置业、新城控股等多家企业的发债注册意向。也有消息显示,碧桂园、雅居乐、合景泰富(01813.HK)、中梁控股(02772.HK)等多家房企也在积极向监管申请发债额度,部分企业还在推进第二轮增信发行项目。

  在境外信用债市场对于中国内地房企基本已经关上大门后,房企在境内的发债融资“遍地开花”。

  据清晖智库统计,年内约有近万亿资金直接支持房地产企业。其中包括上半年国家对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿,5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿,8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款,9月底又对房地产新增6000亿贷款,以及此次“第二支箭”计划的2500亿资金。

  另一项数据却显示,在市场化实施推进过程中,仍存在不少难题――符合条件的民营房企其实并不多。兴业证券经济与金融研究院统计数据显示,2022年前三季度,房企合计新发债券4244亿元,其中中债信用增进公司已推进十几单房企增信项目,支持新城控股、美的置业、龙湖集团、碧桂园、旭辉集团等多家民营房企发债融资83.68亿元,累计带动民营房企发债融资155亿元。

  对比可以看出,民企发债规模明显占比较少,意味着各类支持工具对弱资质民企债券融资的支持作用仍有待进一步加强。

  值得注意的是,房企进行债券融资申请,仍需要提供合适的反担保或资产担保,并且对抵押物的要求不低。有房企从业者指出,担保中票发行中,反担保抵押物折扣甚至低至三折左右,和同类物业在银行做抵押贷,六折、七折的折扣相比,综合成本差不多。这也会影响房企参与发行中票的积极性。

  丁长发解释道,综合房企的资产质量、股权关系、抵押状况等,信用等级高的企业,比如,根据国际通用的评估机构,比如标普、穆迪等给予了较高的评级,它的债券融资成本(包括发行成本、利息)就相对更低。“如果本身信用评级不高,其债券融资成本也会较高,并且能不能融到钱,也是问题”。

  因此,业内普遍认为,迎来“春天”还为时尚早。宋清辉认为,根据目前大多数房企的现存债务规模,以及整个经济社会环境,房企仍面临着“保交楼”和销售压力,因此整个行业的信用修复和触底企稳仍需时日。

  “目前一套政策组合拳打下来,应该说把部分的房地产企业,原来已经送到‘ICU’的,通过政策支持,从‘ICU’转到‘普通病房’。最终企业能不能够活下去,活得怎么样,还是取决于企业自身的管理水平,以及后续政策跟进。”丁长发预计,年内仍将会有降准的利好政策,并且随着疫情防控政策的变化,市场信心和购买需求的释放才是房地产回归稳定的关键。