房地产股在近期普遍获得不同幅度上扬行情后,配股随之而来。

  11月18日,中原建业有限公司(以下简称“中原建业”,09982.HK)发布公告,公司拟以每股0.80港元(较11月18日收市价每股0.62港元溢价约29.0%)向12名认购人发行合共3.43亿股股份,相当于经配发及发行认购股份扩大后公司已发行股本约9.45%。

  根据公告,中原建业此次认购事项所得款项净额将约为2.74亿港元,集团拟将配售事项所得款项净额用以:集团政府代建业务的发展;集团资本代建业务的发展;及一般营运资金。

  财报数据显示,截至2022年6月末,中原建业的现金及现金等价物为20.45亿元,负债率为17.17%,在现金相对充裕和低负债率的情况下,似乎没有主动配股融资的迫切需要。不过,配股毫无疑问会摊薄小股东的权益。

  此外,值得关注的是,此次中原建业能以溢价方式获得配股。一般而言,为吸引投资者青睐,上市公司会以折价方式进行配股融资。

  11月21日,记者通过邮件向中原建业投资者关系部门发送了采访问题,但截至发稿未获回复。

  溢价配股

  配股是上市公司根据公司发展需要,依照有关法律规定和相应的程序,向原股票股东按其持股比例、以低于市价的某一特定价格配售一定数量新发行股票的融资行为。

  近期配股融资的地产企业不止中原建业。11月11日及11月14日~15日三个交易日里,雅居乐股价连续上涨,涨幅高达69.41%,月内的涨幅则达到73.83%。

  借着股价反弹的短暂窗口期,雅居乐开始配股。11月16日,雅居乐发布公告称,将以“先旧后新”方式配售2.95亿股新股份,并已于公告当日订立了配售协议,配售价为每股2.68港元。此次配售价较最后交易日联交所收市价折让了约17.8%。

  此外,碧桂园11月15日晚间披露的配股公告显示,公司拟以每股2.68港元的价格配售14.63亿股股份,占公司目前已发行股本约6%以及经认购事项扩大后已发行股本约5.66%。值得注意的是,碧桂园11月15日的收盘价为3.2港元。

  亦即是说,上述两家房地产地产均折价进行配股融资,而以代建为主营业务的中原建业能溢价配股。

  一位地产业内人士告诉记者,当下,许多民营企业乃至国企都已经不在土地市场上“你争我抢”,只能转而去赚些辛苦钱,代建即是一个转型的方向。这或许是中原建业能够吸引投资者的筹码。

  中原建业的背后是一个庞大的轻资产代建市场。由绿城管理、中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地等六家企业筹建的“轻资产联盟”曾抛出一份数据:代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长,2021年渗透率仅4.8%;到2025年,代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。对照欧美模式下代建业务20%~30%的渗透率占比,中国代建行业的渗透率还有5倍以上的发展空间。

  市盈率仅为2.73倍

  中原建业是建业集团下属全资子公司,主要承接建业的轻资产业务的拓展、运营与管理,目前中原建业的代建模式,主要是商业代建、政府代建、资本代建、专项管理咨询服务。

  在当前“保交楼”政策支持,叠加AMC进场、纾困基金及银行资金支持等背景下,代建业务具有很大的增长空间。

  中原建业是在2021年登陆港交所的。此前中原建业最终发售价厘定为每股发售股份3.00港元,每手2000股。2021年5月31日,中原建业在联交所主办上市,开盘价报2.190港元,较最终发售价跌27%。

  2021年11月30日,中原建业董事会认为,目前公司股份的买卖价格水平并未充分反映该公司的相关价值。因此,该公司计划回购3.295亿股公司股份。

  同年12月15日,中原建业回购91万股,每股回购价介乎1.41港元至1.45港元,涉资130.3万元;2022年4月1日,中原建业以39.04万港元回购32万股,回购价格为每股1.22港元。此后,中原建业虽数次回购股份,但未起到提振股价的明显作用。

  截至11月18日,中原建业的市盈率仅为2.73倍,相比于“代建第一股”绿城管理近15倍的市盈率来说,中原建业足足便宜了80%。不过,这或许亦成为此次获得溢价配股的原因之一。

  据建业集团官网介绍,中原建业河南省内的项目为241个,总规划建筑面积2876万平方米;省外项目25个,总规划建筑面积265万平方米,项目分布安徽、山西、陕西、河北、新疆和海南。

  2022年上半年,中原建业新签代建项目9个,实现新签约规划建筑面积111.7万平方米。其中,新签约省内项目8个,新增合约规划建筑面积105万平方米;新签约省外项目1个,新增合约规划建筑面积6.7万平方米。

  中原建业一直颇受外界关注的是其应收账款问题。截至2021年末,中原建业的应收账款为1.98亿元,同比增加39.66%,到2022年中期末,中原建业的应收账款为1.48亿元,同比增加12.24%。

  8月31日,中原建业发布2022年度中期业绩报告显示,上半年实现收入3.78亿元,同比下滑40.4%;净利润为2.04亿元,同比下滑43.6%。这也是建业集团涉足代建业务7年来首次出现业绩回调。