连前海的价格都迎来了探底,却有项目出乎意料地热销了,而且还是个公寓。

  这两天,位于深圳南山的恒裕柏悦湾推出1972套公寓,1384套办公,开盘当天累计销售576套(包含公寓和办公),甚至有土豪一次性包下20套办公产品。

  说是刷新今年公寓/办公类项目的开盘成交记录,着实惊到鲨鱼了。

  一方面已经太久没看到过深圳的公寓热卖了,另一方面是惊讶于土豪们在市场底部周期依旧敢于出手的勇气。

  说实话,需要再一次对深圳的土豪们刮目相看了。

  既不是豪宅,也不是主流产品,却出现了逆市成交的一幕。

  太不寻常了。

  在这个节骨眼,连前海的新房都避免不了互相内卷,还冲锋公寓或者商办产品,是大冤种,还是老板们独具慧眼?

  先看看项目的区位,基本是“三圈”不到头。

  项目宣传说区位是“前海湾、深圳湾、蛇口湾”三湾交汇之核,属于超级湾心。

  这么说确实没啥毛病,地理几何上确实是三湾交汇的地方。

  但也正是因为项目处于三湾交汇处,才导致项目都不属于任何一个湾的核心。

  无论是区位辐射,还是三湾CBD产业的辐射,都有点尴尬。

  其次是地段方面。

  虽然项目属于地铁上盖物业,但周边道路老旧,前期规划不够科学,导致周边路面也不够宽敞,有堵车的风险。

  通行高峰期,比如下午五点半到七点,附近的东滨路、南海大道、南光路就会开始拥堵,出门就有可能堵车要堵到自家的地下车库。

  意外!深圳土豪的反向操作

  第三是居住体验感的问题。

  容积率达到了11.65。

  虽然容积率高不是什么大bug,深圳不少项目容积率都超过8,但达到10以上的还是少数。

  而且公寓产品5体24户,一层二十几户,密密麻麻,电梯都会等得烦躁吧。

  加上层高只有3.6米,42平的LOFt,虽然做到了两房,但二层几乎直不起腰。

  另外,从项目的三维鸟瞰图来看,商办产品和公寓产品的楼间距不算远,也不排除入住后,有对视的风险。

  而且西北向低楼层也几乎是没有视野可言。

  所以,都已经是精奢公寓了,鲨鱼很好奇,业主们又能不在意居住体验感?

  四是投资回报的问题。

  如果是抱着投资目的去的。要么就是坐等房价增值,要么就是出租。

  出租可能还好说,靠近地铁,9号线南油西站上盖,上班族去前海方便,会愿意租。

  但参考周边的租房市场,40-80平左右的精装公寓,租金水平大概是7500-10000元/月。

  这个租房水平也能租到距离后海或者深圳湾附近。

  如果是想追求房价增值,可能要失望了。

  一方面是市场大环境不太好,普通住宅都在回调,二手房价格也不断突破指导价。

  另一方面,其次本身公寓就不是深圳的主流投资品,未来转手对应的市场需求也不大。

  再加上税费也不低,房子还要2025年年底才能交房,持有的时间和成本就更高了。

  可能有人会说,恒裕深圳湾都卖到了16-25万/平,将来柏悦湾也能追上这个水平,存在巨大的倒挂。

  地段决定了价格,产品不同、配套不同、客群也不同,祈求能冲到恒裕深圳湾的价格,不能说一点希望都没有,但是南油和深圳湾相比,注定就是有天然的差距。

  所以,听说有老板一口气去买了几十套,说真的,鲨鱼多少就有点看不懂这几百位业主的心态了。

  看懂了的,可以评论区说说。

  虽然项目不是市场关注的焦点,但也能稍稍说明几个问题。

  一是有钱却没有深圳名额的人,比想象的多。

  虽然价格也不算非常低,但是南山不缺购买力。

  项目处于荔秀服饰文化街区,周边聚集大量的服饰批发商贸公司,是批量生产老板的地方。

  这些老板的时间是很宝贵的,为了上班不浪费时间,有些宁愿在附近租房。现有正好也有新房机会了,自然也就不会错过。

  而且在股市、债市、银行理财品、信托、期货等接连翻车的情况下,手里拿着的现金并没有更好的去处。

  二是有钱人似乎有意抄底深圳。

  一方面深圳的新房价格屡屡新低,核心地段都出现让利情况。另一方面,深圳二手房的成交底部已经筑得够低,市场探底的特征比较稳定了。

  三是项目的品牌力有号召力,产品力也并非全是不好的。

  作为打造过恒裕深圳湾的开发商,在市场其他品牌开发商频频曝出维权的情况下,市场还是会给予豪宅品牌一定的忠诚度。

  项目又处于南油西地铁站上盖项目,层高也有3.6米,高层户型还可以看深圳湾的海,带精装的小户型,总价门槛比较低。

  三百多万就能在南山中心买一套地铁loft,可以满足有钱没有名额的新进精英阶层,尤其是年轻的二代群体。

  再加上也是个综合体,游泳、泡吧、健身、台球、舞蹈等以后可以满足大家比较多元的生活。

  也符合单身有钱年轻人的需求。

  未来人气也会比较旺,周边也可以形成一定的商圈氛围。

  四是项目向市场释放低价起作用了。

  备案均价约8.4万/平,项目折后价约7.8万/平,比直线距离约560米的晗山悦海城要便宜,有一定的价格优势。

  2020年11月,晗山悦海城备案均价约9.6万/O,单价区间在9.3-9.8万/O。

  至于买入会不会被套住,要看深圳的发展是不是会固化,南山的CBD会迁移,南山中心的兴泰地块、华联A区旧改等更新项目会不会继续快速推进下去。

  只要能一直维持下去,南山中心就不断能够产生新的老板,周边公寓就会有市场,有人接盘。