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  近期房地产金融支持政策对房地产信托的影响分析

  近期,监管部门陆续发布“第二支箭”、金融支持房地产16条、保函置换监管资金等房地产金融支持政策,内容涵盖信贷、发债、“保交楼”、资金监管等政策领域,将对房地产市场形势、房地产信托风险化解与转型等方面产生重要影响。

  近期房地产金融支持政策的主要发力点

  整体而言,近期一系列房地产金融支持政策的主要目标是通过阶段性调控维护市场稳定健康发展。具体来看,一系列政策主要着力于五个方面。

  (一)积极维持市场稳定

  政策从供给端多措并举支持项目和优质房企的合理融资需求,对行业融资政策和资金监管政策进行结构性松绑,强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”,通过并购、风险处置、“保交楼”专项贷款等多方面金融支持政策推动项目交付,稳定市场供给,修复市场信心。

  政策从需求端通过施行差别化住房信贷政策、优化新市民住房金融服务等手段支持刚性和改善性住房需求,通过协商房贷展期等调整保护购房者合法权益,充分释放和保障市场合理购房需求,提振市场情绪。

  (二)缓解房企流动性风险

  政策从开发贷投放、发债融资、项目并购融资等方面全方位支持优质房企合理融资需求,同时通过合理债务展期、保函置换监管资金等政策缓解房企资金端压力,并明确支持优质民企融资,行业整体融资环境大幅改善。政策目的是通过阶段性融资“输血”,助力部分优质房企恢复经营“造血”能力。

  (三)推动化解系统性风险

  在行业动荡加剧、市场持续低迷的背景下,政策对此前较为严格的监管政策做了适当调整,如加大融资力度、允许存量融资展期、允许保函置换监管资金、“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”、支持信托等资管产品提供融资等,舒缓了行业流动性问题,既防止了行业风险的进一步扩散,也维护了系统性金融安全。

  (四)重点支持“保交楼”

  政策专门就“积极做好保交楼金融服务”推出具体措施,一是支持开发性政策银行提供“保交楼”专项借款,并要求封闭运行、专款专用;二是鼓励金融机构提供配套融资支持,并在相关合规管控方面给予政策支持,例如允许半年内向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类,又例如对新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的可予免责。这些政策的出台,对调动政策银行、商业银行等金融机构参与“保交楼”,盘活风险资产将具有针对性和积极作用。

  (五)支持房地产行业发展新方向

  政策明确加大住房租赁金融支持力度,并允许商业银行向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理;同时,鼓励信托等资管产品为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供融资支持。这些政策支持的重点代表了房地产行业未来发展的主要方向。

  政策对房地产市场的影响呈现分化态势

  (一)对房地产市场的短期影响更加明显

  政策稳市场意图明显,并在供需两端齐发力。供给端主要作用是改善行业融资环境、维护市场稳定,特别是加强了对优质民营房企的融资支持,是对前期市场出现不稳定情况的一种调整。需求端主要作用是释放和保障购房需求,相关信贷、纾困政策其实早已有之,文件中再次重申体现了监管贯彻落实的决心和定力,有利于提升市场信心和预期。可见,近期政策主要解决的是行业资金短缺、流动性不足、风险加剧、市场情绪低迷等问题。在政策支持下,上述问题在短期内可以得到改善,行业有望重回稳定发展轨道。但长期来看,房地产市场的复苏还取决于一些关键因素,包括疫情形势发展、经济复苏、人口城镇化等因素带来的需求变化、“房住不炒”总基调下行业体制改革进程等,这些都不是当前政策所涉及的领域,未来走势有待进一步观察。

  (二)对一二线区域、优质项目的影响更加突出

  在近期金融政策支持下,房地产行业短期流动性危机将有所缓解,风险压力有望整体回落。不过,当下市场区域分化的特点决定了政策对不同项目给予的支持强度也将有所差异。这是因为政策更强调项目层面的合理性金融支持,对房企债券融资的支持则需要谨慎判断其合理性。这就导致有限的金融资源向优质资产的倾斜,实际上加剧了市场复苏的区域化特性。对于位于一二线城市、区域位置较好、未来去化前景明朗的优质项目,通过提供金融支持可以短期内有效解决流动性问题,顺利推动项目交付和回款,取得良好的政策效果。而对于多数三四线城市的项目,短期流动性支持也并不能解决未来销售去化的问题,政策支持意愿和效果都将大打折扣。

  (三)对整体稳健、土储质量较高的房企支持更大

  首先,政策明确重点支持的是经营稳健、治理完善、资质良好的房企,因此对于很多债务和经营问题较严重的房企而言,其获得金融支持的力度恐怕十分有限。其次,由于项目资产受政策支持力度呈现区域分化的特点,土储质量较高的房企更加受益。拥有更好土储分布的房企,例如一二线城市、长三角等经济发达、人口净流入的城市、住宅土储占比更高的房企,在获得金融机构的支持后,更容易通过流动性压力缓释实现房地产开发、销售的正向循环,从而尽快跨越低迷期实现企业的正常运转和持续经营。

  推动房地产信托风险化解与业务转型并重

  (一)促进房地产信托风险化解

  首先,短期来看存量房地产信托的兑付压力可能有所缓解。新政明确存量信托贷款可积极通过展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付;未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿,且合作对手多为民营房企,风险敞口较大,对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。因此,允许存量房地产信托展期对缓解信托公司兑付压力具有重要意义。另外,新政改善行业融资环境,降低房企短期流动性压力,加上“保交楼”专项借款、纾困基金、并购贷款等增量资金的支持,房企的违约风险有望明显下降。

  不过,新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产,房地产信托风险也将呈现分化特征。信托公司应梳理存续项目特性,重点关注交易对手、项目区域市场情况、当地政府和金融机构对项目的支持力度、项目未来盈利前景、操盘方运营实力和积极性等多方面因素。

  另外,在政策引导下,“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强,地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。对信托公司而言,当下应把握政策风口期,积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道,推动风险项目处置盘活。

  (二)引导房地产信托业务转型

  一是房地产业务逻辑发生转变,信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量。交易对手方面,应选择发展稳健、治理完善、资质良好的房企;资产质量方面,应选择区域经济发展良好、人口净流入、去化前景明朗、未来盈利空间较大的优质项目。

  二是以住宅开发为主向功能型物业转型。房地产将由增量市场逐步过渡到存量市场,传统高周转模式的住宅开发市场将逐步收缩。在这一背景下,新政明确鼓励信托公司加快业务转型,为商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。信托公司也应积极响应政策号召,探索布局物业管理、商业养老、住房租赁等新型存量地产领域,发挥资产隔离、资产管理、资产服务等功能优势,打造房地产信托业务新增长点。

  三是更加关注政策性、保障性住房项目。新政明确提到加大住房租赁金融支持力度,并鼓励信托公司为住房租赁建设提供支持。根据银河证券测算,十四五期间全国70大中城市预计建设保障性租赁住房总套数1041万套,预计总投资额超过2万亿。明确的政策导向加上巨大的规划发展空间,为信托公司开展房地产业务转型指明道路。

  四是重点拓展中长期资金渠道。信托公司传统的向自然人合格投资者募集的资金来源,已不能完全满足未来房地产信托资产端的转型需要。目前来看,保险、股权投资基金等机构资金具有期限长的特点,可成为信托公司重点拓展的渠道;家族信托等长期财富管理业务也可提供长期资金支持。