降杠杆,提高抗风险能力应是房地产企业的必修课。行业应进一步明确好房子的标准,朝着修建更多好房子的目标努力,同时顺应绿色发展趋势,在城市更新、完整居住社区建设、保障性租赁住房建设、提升居住服务水准等方面进一步深挖潜力。

  2022年是我国房地产市场发展历史中极不平凡的一年。这一年,房地产市场深度调整,销售额、销售面积、销售价格等数据均出现明显下降。房地产企业资金链吃紧,上下游企业也受到不小影响,购房者观望,商业银行也一度对发放相关贷款持谨慎态度。本轮房地产市场调整仍在继续,调整时间之长、程度之深,在房地产市场发展历史上可谓罕见。房地产市场今后该何去何从?

  房地产市场近一年多出现较为明显的下探是多重因素叠加的结果。2022年,房地产行业同其他行业一样,受到疫情的冲击,导致开工受困、销售量下滑。在生产环节,施工人员到位难以保证,原材料运输速度变慢,开工进度受到影响。在销售环节,房地产是不动产,且买卖房产通常是大额交易,疫情情况下,购房者现场看房受阻,很多购房计划暂时搁置。

  究其根本,房地产行业当前面临的困境是过去行业“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式积弊已久所产生的必然结果。在相当长的时间里,负债率不断上升、盲目扩张普遍、高负债几乎成为房地产企业“标配”。当房价处于上行通道,且销售量在较高水平时,“三高”模式尚能运转得较为顺畅,且让行业实现了快速增长。一旦出现需求转低,市场资金流动性不足的情况,高负债率模式的弊端便暴露出来。一方面,“三高”模式和盲目扩张是有违房地产行业发展基本规律的不健康模式;另一方面,随着我国住房供需不平衡的状况逐步得到改善,无论从城镇居民的户均套数,还是人均居住面积的角度看,总体告别了大规模短缺,实现了供需基本平衡。房地产市场过快上涨的态势将成为过去时。

  面对超预期的行业下行趋势,调控出手。在房地产业面临前所未有困难之时,也是中央地方形成合力、供需两端共同发力密集出台房地产调控措施之时。出现已售逾期难交付房地产开发项目,不但有损购房人的权益,也极大影响人们对房地产市场的预期和信心。商品住房的逾期交付本是房地产开发企业与购房者之间的合同违约,但当这种情况越来越多甚至影响市场和社会稳定时,政府及时出手调控。2022年,房地产调控的一个重要方面是保交楼。对于已售逾期难交付的房地产项目,住建部等多部门推动政策性银行为遇困项目提供保交楼专项借款,同时撬动和带动商业银行贷款,这些资金成为帮助房地产项目和房地产企业渡过难关的过桥资金。有利于帮助房地产行业打破僵局,重新运转起来。随后,金融领域各项支持政策频出,“金融16条”“三箭齐发”等政策举措精准发力,进一步为行业企稳注入源头活水。随着政策的逐步落地见效以及保交楼的实现,各方主体重拾对行业和市场的信心指日可待。

  从市场反响看,在各项房地产调控政策作用下,加之疫情的影响逐步减轻,市场略现恢复端倪。房地产市场何时能够实现企稳回升?

  各方对于房地产市场未来的预期也是影响市场发展的一个重要因素。对于购房者而言,他们的信心来自宏观经济向好的大势,以及自身收入的稳定提升。对于房地产企业而言,他们需要有更加充裕的资金来源才会敢于拿地,维护好企业的合理正常运转,近期密集的金融政策有助于企业资金状况的改善和信心重建。企业资金状况的改善,交付的项目逐步增多,也会将信心传导至市场中的购房者,实现市场的联动好转。

  房地产行业的企稳回升值得期待。当前房地产市场的有效需求不足。房地产行业的平稳健康发展自然离不开整个宏观经济的稳定向好,随着我国经济整体平稳健康发展,我们应该对房地产市场的企稳回升有信心。从长远看,尽管房地产行业将进入总体规模相对小一点的阶段,但随着我国城镇化的持续推进以及城市间人口的迁徙,还会有相当数量的需求等待市场挖掘。

  对于房地产行业存在的根本性问题,到了痛定思痛、改变发展模式的时候。推动房地产业向新发展模式平稳过渡,首先要摒弃旧有不健康的“三高”发展模式。降杠杆,提高抗风险能力应是房地产企业的必修课。进入新发展阶段,城镇居民对住房数量上的追求会逐渐演进到对质量的追求,也就是从“有没有”向“好不好”转变。行业应进一步明确好房子的标准,朝着修建更多好房子的目标努力,同时顺应绿色发展趋势,在城市更新、完整居住社区建设、保障性租赁住房建设、提升居住服务水准等方面进一步深挖潜力。