虽然成交量下降了,但广州新房的成交均价却仍保持着上升的态势,高价项目的集中成交是主要原因。

  中房报记者 曾冬梅丨广州报道

  “去年12月底开始,到访量是有所增加了,成交也有些起色。我觉得2023年的市场应该会好一些。”1月13日,广州某在售项目的销售人员对中国房地产报记者表示。

  过去的一年,广州楼市的从业者都感受到了市场的寒意。根据广州中原研究发展部、克而瑞、贝壳研究院等机构的统计,2022年,广州的新房网签套数约7万套,网签面积约771万平方米,同比均下降超过三成,且均为近十年来的最低值。而由于改善型产品成交占比的增加,去年广州新房的成交均价录得了约14%的增幅。

  冬去春来,虽然目前广州在政策松绑上还没有明确的消息,但业内都认为今年的市场热度将有所回升。贝壳研究院广州分院预计2023年广州新房市场实际成交在10万套左右。广东中原地产项目部总经理黄韬的预期也比较乐观,“成交量回升15%以上。如果市场持续低迷的话,相信政府会出手‘救市’,政策上还有不少调整空间。”

  

  成交量跌了 楼价涨了

  2022年,新房市场的供需双方都缺乏信心。贝壳研究院广州分院认为,去年无论是广州全市还是各行政区在楼市松绑上都没有太多实质性动作,也正因如此,广州市场恢复速度并不如预期,全年表现相对“脆弱”,遇到疫情甚至极端天气都会很大程度上影响市场恢复。

  在高库存、蓄客困难、去化放缓等因素的影响下,2022年,广州新房供应大幅下滑,全年新增供应8.2万套,同比下降31%,从绝对量来看,近十年来仅高于2017年和2019年,为历史低位水平(近十年平均供应量为9.7万套)。

  成交也很疲弱,2022年,广州新房网签成交面积仅770.82万平方米,同比减少34.06%,为近十年最低。新房网签约7万套,同比下降36%,同样为近十年的最低网签量。

  疫情是一个重要影响因素。2022年,广州遭受了两轮大规模的疫情冲击,分别发生在4月和11月。新房面临了较大压力,4月新房成交占比从3月的50%下降到42%,11月新房成交占比从10月的55%下降到41%。

  广州中原研究发展部发现,2022年广州的新房首日去化率表现低迷,年平均首日去化率为29%,相较2021年的64%,跌幅明显。

  虽然成交量下降了,但广州新房的成交均价却仍保持着上升的态势,高价项目的集中成交是主要原因。2022年,广州全市新房的网签均价约为3.78万元/平方米,同比增幅约14%,总价超千万元的新房成交宗数突破3000宗关口,同比增加33%。仅仅是售价10万元/平方米至14万元/平方米的琶洲南TOD项目,就把海珠区的平均楼价拉升了30%。黄埔区的成交结构也有变化,过去买家多集中在香雪、知识城等房价较具吸引力的板块,2022年则回归到了老黄埔、南岗、科学城等核心板块,推高了整个区的网签均价。

  

  今年成交大概率回升 库存压力仍不小

  2022年成交不理想,导致广州新房的库存量进一步上升。据广州中原研究发展部统计,截至2022年12月底,广州全市的新房库存消化周期已攀升至21.2个月,假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目,库存量将进一步增加。

  贝壳研究院广州分院推测2023年广州新房市场最大可供应住宅体量约为13万套,但最终实际的供应量将视市场情况而定,预计10万套至11万套的可能性较大。2022年广州新房的实际市场认购量预计为8.2万套,预计2023年新房市场实际成交在10万套左右,同比上升20%。这意味着,到2023年年末,整体库存量并不会有明显下降,在巨大的潜在供应面前,开发商仍将全年面临去化压力。

  政策方面,目前广州在房贷审批、备案价等方面的措施已“应松尽松”,但限购依然未有松动的迹象。因此,有机构呼吁对于库存量较大的区域,地方政府应该实行“因区施策”,包括恢复人才购房政策等。

  1月9日,一则关于广州楼市调控松动的消息在业内不胫而走,内容包括取消豪宅线界定,二套房买豪宅不用七成首付;认房不认贷,有房贷记录但已结清的,二套房也能三成首付;增城、从化等不限购区域,视做无房准入,在这些区域无论持有多少套房,在市区购房都可三成首付。

  当时广州业内颇为激动,以为限购终于打开了一道口子,但第二日上述消息就被证实为谣言。不过,黄韬认为,广州市有很大的政策调整空间,包括新房限售时限由5年改为2年,甚至取消限售,局部放松限购等,“一切皆有可能。”

  在利好政策未落地前,开发商仍须直面市场冷暖。“我们公司的人员已经裁无可裁了,去年没拿地,项目少,现在的工作量确实不饱和,但又不能都裁掉,毕竟还有很多遗留的工作要做,所以剩下的管理层就排休假,去年12月份就开始排了。没办法,市场还没回来。”广州某民营房企的管理层表示。

  一家50强房企的管理层也表示,市场信心没有那么快恢复,还要看两会期间有没有实质性的政策发布,“今年我们的销售目标会定的很务实。”

  冲在一线的从业者没有想得那么长远,只想先抓住眼前的回暖时机。上述在售项目销售人员透露:“我们项目还有几栋楼,要继续冲销售,所以今年春节不打烊,应该会有人来看房的。”