2022年,全国楼市下行,二手房市场承压,15个代表城市二手住宅成交规模同比下降超15%。年内,全国楼市政策环境保持宽松基调,供需两端政策协同发力稳楼市。12月,中央三次表态,指明2023年房地产发展方向:《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出促进居住消费健康发展;国务院重申房地产是国民经济支柱产业;中央经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展。当前,房地产市场正处于触底企稳的关键时期,中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象,刻画量价时空特征,为市场参与者提供更多参考信息。

  十大城市二手房价环比一涨九跌,整体房价跌幅收窄

  图:2022年12月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

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  图:2020年7月至2022年12月十大城市二手住宅均价及环比变化

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  数据来源:中指数据CREIS

  市场监测:

  根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年,百城二手住宅均价累计下跌0.77%,较2021年由涨转跌。12月,百城二手住宅均价环比跌幅扩大至0.22%,已连续8个月环比下跌;十大城市二手住宅均价环比下跌0.18%,跌幅较11月收窄0.07个百分点;同比涨幅收窄至0.45%。

  环比来看,12月十大城市二手住宅价格一涨九跌,环比唯一上涨城市为上海,涨幅为0.23%;下跌城市中,南京、重庆环比跌幅较大,均超0.5%。同比来看,十大城市二手住宅价格同比四涨六跌,上海同比涨幅最大,为4.06%;深圳同比跌幅最大,为3.87%。

  北京:二手住宅成交量回落,房价环比继续下跌

  图:2020年7月至2022年12月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  数据来源:中指数据CREIS

  市场监测:

  12月,北京二手住宅成交量环比下降,房价环比跌幅收窄。成交方面,12月中上旬,受疫情影响,客户看房、买房等活动受限,北京楼市活跃度明显回落;下旬以来,随着逐渐渡过感染高峰,各行业复工复产,北京二手房市场逐步回暖。整体来看,12月北京二手住宅成交量近8800套,环比下降18.4%,同比下降43.2%。价格方面,12月北京二手住宅价格环比下跌0.08%,跌幅较11月收窄0.05个百分点。预计未来,随着楼市政策环境不断宽松,疫情影响逐渐减弱,年后北京二手房市场或有所回暖。

  图:2022年12月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  上海:二手住宅成交量连续下降,房价稳步上涨

  图:2020年7月至2022年12月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  数据来源:中指数据CREIS

  

  市场监测:

  12月,上海二手住宅成交量处年内低位,二手房价环比继续上涨。12月,受疫情影响,上海二手住宅成交量继续回落,整体规模约1.2万套,处于年内低位水平。价格方面,业主心理预期仍相对较高,12月上海二手住宅价格环比上涨0.23%,为十城中唯一上涨城市。预计未来,居民改善需求对市场或仍存在支撑,疫情影响逐渐减弱后,上海二手房市场活跃度有望提升。

  图:2022年12月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  广州:二手房价环比跌幅扩大,各区县房价环比均下跌

  图:2020年7月至2022年12月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

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  市场监测:

  12月,受疫情影响,广州二手房市场保持低位运行态势,二手房价环比跌幅扩大。12月,广州二手住宅价格环比下跌0.20%,跌幅较11月扩大0.13个百分点。分区域看,广州各辖区二手房价均呈下跌态势,其中中心区域如海珠、荔湾、越秀价格表现相对稳健,房价环比跌幅较小;而外围区域如增城、南沙、从化等整体议价空间较大,价格下跌较为明显。

  图:2022年12月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  深圳:二手房市场量价齐跌,整体表现疲弱

  图:2020年7月至2022年12月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,深圳二手住宅成交量环比小幅下降,房价继续下跌。成交方面,12月深圳二手住宅共成交近2100套,环比由增转降,降幅约5%;同比基本持平。价格方面,深圳二手住宅价格已连续21个月下跌,12月环比下跌0.28%,较11月收窄0.09个百分点。全年来看,2022年深圳二手住宅共成交2.2万套,较2021年下滑近50%;二手住宅价格2022年累计下跌3.87%,各区县房价均累计下跌,深圳二手房市场整体表现较为疲弱。

  图:2022年12月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  杭州:二手住宅成交量回升,房价环比跌幅收窄

  图:2020年7月至2022年12月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,杭州二手住宅成交量连续两月回升,价格环比有所收窄。1 1 月以来,杭州稳楼市新政不断出台,首套房认房不认贷、二套房首付比例降低、房贷利率全面下调等利好政策带动楼市活跃度持续提升。12月,杭州(含萧山、余杭)二手房成交量环比实现“二连升”,成交规模约3900套,在2022年内仅低于“517新政”实施后的6月份。价格方面,12月杭州二手住宅价格环比下跌0.15%,跌幅较11月收窄0.26个百分点。

  图:2022年12月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  南京:二手房价环比持续下跌,各区县房价环同比均下跌

  图:2020年7月至2022年12月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,南京二手住宅成交量回落,房价环比继续下跌。成交方面,12月南京二手住宅成交量回落至5000套左右,环比由增转降,降幅约30%。价格方面,12月南京二手住宅价格环比下跌0.57%,已连续10个月下跌,各区县价格环同比均下跌。12月下旬,南京优化楼市限购,外地户籍在宁购房无需社保,且有60岁及以上成员的户籍家庭增购1套住房。整体来看,楼市调控政策的持续优化将在一定程度上提振市场情绪,南京二手房市场活跃度或有望提升。

  图:2022年12月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  武汉:市场表现平淡,二手住宅价格环比“十连跌”

  图:2020年7月至2022年12月武汉二手房成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,武汉二手住宅价格环比“十连跌”。12月8日,武汉房地产交易会正式启动,房交会期间,楼市利好政策不断,如调整限购区域、优化购房办理资格等,助力购房需求释放。12月,武汉新房成交量达年内最高位,二手房市场则表现相对平淡,二手住宅成交量与11月基本持平。价格方面,12月武汉二手住宅价格跌幅为0.47%,已连续10个月环比下跌。分区域看,武汉各主要市辖区二手住宅价格环同比均下跌,其中汉南、新洲环比跌幅较大,均超0.8%。

  图:2022年12月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  成都:二手住宅成交量环比下滑,价格环比跌幅收窄

  图:2020年7月至2022年12月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,成都二手房成交量环比由增转降成交方面,12月,成都二手住宅成交量不足13000套,环比由增转降。价格方面,自10月以来,成都二手住宅价格环比呈持续下跌状态,12月房价跌幅收窄至0.28%,其中青白江、双流跌幅相对较大,均在0.5%及以上。12月28日,成都推出二手房“带押过户”政策,既有利于降低二手房交易成本,同时也加快了交易节奏,能够有助于激发市场活力。

  图:2022年12月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  重庆(主城区):市场成交惨淡,二手房价环比跌幅扩大

  图:2020年7月至2022年12月重庆(主城区)二手房成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,重庆二手房市场惨淡收尾,房价跌幅有所扩大。11月重庆经历严重疫情,城市被迫按下“暂停键”,二手房成交量直接腰斩;12月,疫情影响虽逐步减弱,但重庆二手房成交依旧不理想。价格方面,12月重庆主城区二手住宅价格环比下跌0.53%,已连续9个月下跌,跌幅较11月扩大0.06个百分点。12月28日,重庆优化楼市政策,明确居民自有住房用于长租可不计入家庭住房套数,同时,支持居民“先买新再卖旧”,此举或将促进一二手房良性循环,起到促进市场恢复、提振市场信心的作用。

  图:2022年12月重庆(主城区)各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  天津:二手房成交量小幅下降,房价环比跌幅收窄

  图:2020年7月至2022年12月天津二手房成交套数及二手住宅价格环比走势

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  市场监测:

  12月,天津二手房成交量小幅回落,二手住宅价格环比跌幅收窄。12月,天津二手房成交量不足9000套,环比由增转降,降幅不足10%。价格方面,12月天津二手住宅价格环比继续下跌,跌幅收窄至0.19%。12月天津开始试行“带押过户”政策,有助于缩短交易周期,节省交易成本,激活二手房市场活力。

  图:2022年12月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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  市场监测:

  楼市政策持续宽松,二手房市场或将迎来企稳修复

  展望2023年,“稳”为房地产行业主基调,全国楼市政策预计将继续保持宽松,更多核心一二线城市在限购、首套房认定标准、房贷首付比例及利率等方面或将进行调整,因城施策的力度有望进一步加大。整体来看,随着楼市政策持续宽松、疫情形势逐步好转、社会经济逐渐复苏,2023年楼市信心有望逐渐修复,居民购房意愿或将回升,全国二手房市场预计将迎来企稳修复。

  注:前文提及的15个代表城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、成都、武汉、大连、青岛、合肥、郑州、佛山