暴雷再起!这次不是P2P,而是长租公寓。

  近日,上海市房地产经纪行业协会发布住房租赁市场风险提示,提醒房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕长租公寓公司“高进低出、长收短付”、警惕收房租金过高或出租金过低的风险。

  整治长租公寓

  在今年7月份,天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,意味着租赁市场即将迎来大变局。在这场大变局中,长租公寓便是主角之一。

  尤其在大城市中,长租公寓成为了不少年轻人在高档小区和农民房之间的折中首选,但同时其也是乱象丛生。比如杭州适享科技的长租公寓公司,通过高价收房、低价出租的方式吸引房东和租客的资金,最终爆雷跑路。

  目前,全国各地已经开展了针对长租公寓的整治:

  上海:闵行区发布《租赁住房运营管理办法(试行)》,租赁机构需备案;

  郑州:郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案》;

  泉州:泉州市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于泉州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案通知》,严惩住房租赁中介8类行为。

  以上这些地方举措均集中在7月份发布,说明这些长租公寓早已在“骚动”。看得出,在疫情之下,长租公寓面临空置率高、资金链断裂等问题,市场风险开始不断暴露,并在年中集中爆发。

  什么是长租公寓?

  顾名思义,长租公寓的租赁周期往往比普通住房要长,此外主要还有以下几个特点:

  1、有中介费或服务费。长租公寓本身就是一个平台,通过租用房东的房子,然后再转租给租客,其中需要收取介绍费、卫生费等各种名头的费用。

  2、租金支付周期长。如果直接租赁房东自有房,一般都是押一付一或押一付三,而长租公寓动辄押一付半年、付一年。比如上面提到的杭州适享科技长租公寓公司,有的租客押一付十二交了26000多元。

  目前来看比较正规的长租公寓主要集中于以上两个特点,当然本人遇到过还有个别需要交所谓“家电家居维修基金”的公寓。

  而在长租公寓中又有集中式与分散式之分。

  集中式公寓是指租赁平台租下整栋或整栋中的几层,统一进行改造后出租的一种模式。其优势在于房间之间相互影响较小,可提供较多的公共服务。

  分散式公寓则主要是租下分散在各个小区里的个人闲散房源,进行装修后,以公寓名义对外出租。特点是房屋格局不统一,以中高端长租公寓为主。

  然而分散式长租公寓由于房源难找、个别改造成本过高等原因,资金回报率整体偏低,所以不少品牌公寓公司改造整栋的公寓,也就是集中式长租公寓非常多。这种公寓在北上广深城中村的农民房中非常常见。

  长租公寓的运作模式

  按照正常的逻辑,定期收租客租金,然后付房东租金,从中收取中介费是非常稳定的一种盈利模式,为何长租公寓公司频频出现资金链问题呢?

  毕竟歪门邪路才来钱快,正常经营早就亏死了。长租公寓也是这么想的。所以不少长租公寓都采取了“高进低出、长收短付”。

  所谓“高进低出、长收短付”,即高价收房东房屋,低价出租;向租客收长期租金,向房东付短期租金。

  当然这可能会有点晦涩难懂,为什么公寓要高买低卖?按月收租它不香吗?

  首先,在房地产行业是典型的资金密集型行业,时间就是金钱,如果一个项目需要收租十几二十年才能回本的项目,根本不现实,因为公寓公司需要承担巨额的财务成本,即利息。所以公寓需要一次性收租以快速回笼资金。这是长租公寓之所以“长收短付”的根本动因。

  其次,由于中高端白领的社交需求,以及房东自有房品质的参差不齐,公寓公司为了抢占市场,吸引房东和房客资源,采取了“高价收房、低价租房”的策略。

  我们来通过一个例子来了解一下长租公寓的运作模式:

  假设小白有一栋农民房,共10个房间,市场租金1000元/间。A公寓经过与小白协商后,则以1200元的价格全部租下小白的房间,租金按月支付;然后A公寓对外以800元/间的价格出租,押一付十二,即一间房一次性收取10400元,10间就是104000元。

  那么好,第一个月过去了。A公寓在支付给小白12000元的租金后,从第二个月开始至下次支付租金前,中间有整整过一个月手握92000元的现金,而且没有利息!

  有财务常识的读者应该知道,这相当于是无息贷款,在A公寓手上形成了一个资金池。而一旦形成资金池,那么运作的空间可就多了去了。

  在接下来的十一个月,A公寓通过这种模式不断收房子,租房子,手里掌握的资金池会越来越大。公寓除了收取中介费外,还可以用这些无利息的钱做投资,赚收益。

  长租公寓的融资模式

  首先,最传统的融资手段就是发债。比如租赁住房专项公司债券,根据上交所披露数据,目前三家公司涉猎租赁住房专项债的房企,龙湖、葛洲坝(行情600068,诊股)和保利,截至2018年8月已经成功发行三期。

  但是发债的成本并不低,按照行情利率基本都在5.5%以上,这就对长租公寓提出了很高的盈利要求。为了避免这种风险,于是乎就有了另一种融资方式:资产证券化。

  第二种,资产证券化。资产证券化的前提是要有现金流,A公寓则可以将这些收租权所产生的现金流,打包成ABS(资产证券化)产品,转售出去。说的直白一点,就是将未来收房租的权益打包成理财产品来融资。

  这种融资模式的优势在于成本相对较低,且可以边经营边用这些钱来还债或者建下一个项,平摊甚至降低负债率等。目前我国共有5个长租公寓资产证券化项目:中信证券(行情600030,诊股)・自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口(行情001979,诊股)长租公寓第一期资产支持专项计划。

  为什么会爆雷?

  如果你读懂了上面两种模式,你就会知道为什么长租公寓会爆雷了。还是延续上面的例子:

  如果A公寓将小白房子所产生的租金收益权打包卖给了资产管理公司B,资产管理公司B又向公众发售。你会发现:

  1、A公寓(经营方)将入住率达不到预期、租金不够等风险完全转移给了投资人(资产管理公司B)和承租方。

  2、如果此时A公寓聪明的话,可以成立一个C资管公司,提供租客小额贷款以支付租金。C资管公司替租客将全年的租金一次性付给A公寓,A公寓马上就可以获得资金回流,并实现了将融资从A公寓(经营方)完全剥离。

  高明吗?太高明了!可是金融从来都是零和游戏,风险不会消失,只会转移。涉及方越多,风险越大,一旦房间长期闲置,租客租金不足,资金链风险马上就会席卷这一整条金融链。这就是疫情下,长租公寓集中爆雷的根本原因。

  值得注意的是,目前长租公寓大多只是对存量房源的盘活,而随着监管的加强和政府租赁相关用地的入市,大量增量长租公寓将会出现,像P2P一样,优胜劣汰不可避免。在集体建设用地上建设的租赁住房,即大型社区式公寓山雨欲来。并且这类租赁住房是国家扶持重点项目,它们将会以全新的租住形态出现在市场中。