中共中央政治局常委、国务院副总理韩正22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,会议深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神,研究部署加快发展保障性租赁住房,进一步做好房地产市场调控有关工作。

  韩正强调,要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,坚持一切从实际出发,解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点,明确保障对象,着力做好新市民和青年人的住房保障,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”,以小户型为主,注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则,建立科学的租金定价机制。因地制宜,以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

  韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

  中央和国家机关有关部门,各省区市人民政府和新疆生产建设兵团有关负责同志参加会议。广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府和住房城乡建设部负责同志作了发言。

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  央行:持续完善房地产金融管理长效机制

  金融是房地产长效机制中重要的组成部分,中国人民银行表示,近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。

全面落实稳地价稳房价稳预期的房地产长效机制

  在房地产行业高杠杆、高负债的背景下,为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度,央行、住建部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档”规则。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

全面落实稳地价稳房价稳预期的房地产长效机制

  国人民银行金融市场司司长 邹澜:那么这实际上是对不同档次的房企的财务健康状况来进行一个体检,然后相应地帮助企业更好地去做好自己的财务管理。一年下来呢,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。

  央行表示,这一举措有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力,也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。

  不仅对房企的负债进行监测和管理,央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度,那就是:分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

全面落实稳地价稳房价稳预期的房地产长效机制

  中国人民银行金融市场司司长 邹澜:集中度管理简单讲就是作为一个商业银行,不能把这个过大比例的(信贷)集中在某一个行业领域企业。通俗讲就是实际上跟我们老百姓(行情603883,诊股)讲的鸡蛋不能放在一个篮子里是一个道理,因为如果篮子打翻了鸡蛋可能都打碎了。

全面落实稳地价稳房价稳预期的房地产长效机制

  央行表示,这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分,也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

  中国人民银行金融市场司司长 邹澜:整个房地产贷款的占比下降0.6个百分点,其中个人住房贷款的占比下降了0.2个百分点,那么在这个房地产贷款的业务受到一定约束的同时,商业银行把更多的精力放到了这些支持小微、三农这些经济薄弱的领域。还有就是支持制造业、支持科技创新这些重点领域的贷款占比是显著提升的。

  最新数据显示,6月末人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。人民银行表示,下一步将坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,抓好政策执行,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

  住建部:对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责

  7月22日,央视新闻报道,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

  张其光表示,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

  其指出,(还要)着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

  张其光介绍,住建部等八部门日前还下发了通知,要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处,维护群众合法利益。

  据了解,围绕前不久国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,住房和城乡建设部有关司局负责人7月22日强调,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,切实加强保障性租赁住房供给,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  其中,住建部住房保障司司长曹金彪表示,今年10月底以前,城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划,向社会公布。

  曹金彪表示,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。像上海目前提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套,约占住房供应总量的40%,广州则提出,“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套,约占住房供应总量的45%。

  住建部表示,城市人民政府要根据国务院的意见制定本地区的实施办法,明确各类主体建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。此外,城市人民政府还应抓紧成立保障性租赁住房工作领导小组,建立项目联审联动协调机制。

  住建部住房保障司司长曹金彪指出,保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理,所有的项目要纳入工程质量安全监管,保障性租赁住房要符合小户型、低租金,面向新市民、青年人的要求。

  曹金彪表示,在积极推进保障性租赁住房工作过程中,各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营。省级人民政府要加强对城市发展保障性租赁住房情况的监测评价,并且将监测评价结果纳入对城市政府的考核。

  此外,针对房地产调控问题,住建部表示,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院的决策部署,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点,表明房地产长效机制符合中国国情,符合房地产市场发展规律,是精准有效的。北京、长沙等城市大胆探索,总结出一系列成功的经验。下一步,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。