中新经纬客户端9月9日电 题:《任泽平:重庆的房地产市场为什么调控得好?》

  作者 任泽平(东吴证券(行情601555,诊股)首席经济学家)

  过去十年,在全国大部分一二线城市房价大涨的背景下,重庆的房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市当中一直处在较低水平。可以说,重庆在经济快速增长的同时兼顾了“稳房价”,这样的成果引人注目。

  重庆的房地产市场为什么调控得好?从供给端与需求端整体来看,我认为有以下几点。

  1、城市规划以多中心组团均衡发展,住房需求有效分散。

  不同于传统城市从核心区向外围扩张发展的模式,在天然地理条件分割下,重庆是典型的多中心组团空间结构,这打破了传统城市从核心向边缘区位价值递减的模式,提高了外围城区居住价值。

  各组团内部注重生产、居住的合理配比,以及公共设施的配套建设,城市整体实现均衡发展。由此,降低了居民对特定区域的居住偏好,有效分散了住房需求,减轻了职住分离,实现全市房价“空间红利”的平衡。

  2、“地票”制度解决了城市与农村“二元分割”供地困境。

  2008年12月,作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆,成立了全国首个农村土地交易所DD重庆农村土地交易所,探索出农村集体建设用地和城市建设用地指标远距离、大范围置换的地票交易制度。

  重庆的“地票”制度解决了“二元分割”的供地困境,盘活了广阔农村闲置、废弃土地;通过复垦、交易、落地和分配,有效疏通了农村建设用地的退出渠道,促进了城乡间的土地流转。整体看,重庆的地票交易热度高、交易面积大,增加了重庆的土地供应规模。

  3、完善的三层土储体系,“细水长流”式的土地供应。

  重庆土地战略有着完善合理的顶层设计,采用“政府主导规划+市场化土储机构”结合的模式。重庆土储按照“一根管子进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”的方式分为三个层级。各土地储备机构将土地(生地)前期开发后,土地行政管理部门将熟地交给重庆市土地和矿业权交易中心出让,达成“一个龙头放水”的调控目标。

  此外,重庆在城市快速建设阶段一次性完成土地的“超前储备”,之后每年只开发5%,实现土地储备“细水长流”式供应。重庆地票、土储制度使重庆保持了大量土地供应,维持了“楼面地价不超过当期房价的三分之一”的状态,最终通过控地价的方法来稳房价。

  4、“人房挂钩”的住宅建设规划、“低端有保障”的保障性住房,促进了住房市场供应充沛。

  重庆在计划、审批新房建设开发过程中,把握“人房挂钩”的思路,将房地产建设与本市人口变化相关联,将人均住宅面积控制在30平方米左右。

  在“低端有保障”方面,重庆保障性住房体系建设起步早,开创了“重庆模式”的公租房制度建设,实现建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。重庆每年保持了较高的保障房供地占比,从源头有力保证了中低收入购房者的住房供给。

  5、房地产固定资产投资:把握金融源头,控制投资力度。

  早在2008年重庆就提出“每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%”。房地产固定资产投资大于25%会导致供过于求,超过一般城市化进程所需的金融资源投入会导致泡沫,低于25%则会影响城市正常发展。

  在重庆,房企买地以后,每个楼盘都由政府做控制性详细规划、建设设计规划,并由国土资源和房屋管理、规划局批准,以保证房地产固定资产投资占比维持在健康水平,以求实现全市的整体供求平衡。

  6、重庆收入水平相对较低,人口增幅低。

  重庆居民收入相对较低。重庆市统计局公布的数据显示,2020年该市城镇居民人均可支配收入40006元,收入水平落后于一线及部分二线城市。

  在重庆收入水平弱势之下,其人口不断流向收入水平高的一线或东部热点城市。重庆的商品房需求基本来自城市内部,房价上涨动力不足。同时,近二十年来,重庆常住人口总量增长不明显。第七次人口普查数据显示,重庆人口约为3205.42万人。

  7、重庆通过房产税引导购房需求,实行“高端有约束”的调控思路。

  2011年1月,重庆作为试点城市,宣布启动对部分个人住房开始征收房产税。

  2011年-2016年间,重庆政府采取“高端有约束”的区别化房地产调控思路,开展第一批房产税试点,利用税收工具抑制高端住房需求,调节收入分配。房产税的出台,对重庆别墅、高档住宅的购买需求形成一定抑制,最终引导购房需求逐渐向中端市场转化。

  此外,重庆通过对“三无人员”(无户籍、无企业、无工作的个人)的首套房进行房地产税征收,不断细化和完善房产税征管工作。

  以上种种举措都引导了市场向合理预期发展,同时遏制了炒房行为,维护了当地房地产市场平稳、持续、健康地发展。(中新经纬APP)

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