11月19日,惠誉将中国房企正荣地产集团有限公司(下简称正荣地产)的评级展望由正面调至稳定,并确认其长期发行人违约评级为’B+’。惠誉同时确认正荣的高级无抵押评级为’B+’,回收率评级为’RR4’。

  此次评级调整主要由于惠誉更新评级标准。在最终标准中,惠誉更新了中国房地产开发商行业回报效率、资本周转率和净债务/净资产子因素的比率定义。早在今年10月15日,惠誉将风险敞口草案《Sector Navigators – Addendum to the Corporate Rating Criteria》转化为最终标准之后,将正荣地产、旭辉控股、富力地产、国瑞置业、佳兆业等29家中国房地产开发商纳入标准观察(UCO)范围。UCO状态表明,评级可能因发布新的或修订的标准而改变。在评级调整后,惠誉已将正荣地产所有评级移出评级观察名单。

  据悉,惠誉近期对系列房企的评级进行了调整,其中回报效率占了很大因素。而这一定程度上反映了中国房企在“三道红线”等调控政策下,正从单纯追求规模化发展到规模、效益和质量并重的转化。今年以来,正荣地产加速去杠杆化和债务结构优化,截至2021年6月末,正荣地产的净负债率为57.2%,现金短债比为2.2倍,剔除预收款后的资产负债率为72.4%,仅有一项指标未达到“三道红线”标准。机构普遍预计,公司将在今年年底前三条红线全面达到“绿档”。

  此次评级调整,惠誉对正荣地产财务状况的持续改善给予了高度肯定。惠誉认为,正荣地产流动性风险可控,相信正荣的资金足以覆盖其由现在至2022年底到期或可回售、约人民币95亿等值的债务,包括一季度到期约1.5亿美元及明年四月到期约2.175亿美元,认为其财务灵活性较其他B评级的同业为优。同时预期其杠杆于2021年末或进一步下降至45%。

  惠誉同时看好正荣地产改善的隐含回款和非控股权益比重上升。其指出,正荣的隐含回款率由2020年的41%改善至2021年的43%,相信公司的财务报表透明度有所改善。正荣非控股权益占总权益占比由2020年的46%上升至2021年中期56%,而其非控股权益净债权占开发物业资产净值由18%轻微上升至20%,反映正荣依靠合同销售现金收入以及非控股股东(多为房企)出资来获得扩大业务规模所需的部分资金。这降低了正荣的债务融资需求。

  整体来看,在千亿规模的中国房企中,正荣地产经营表现较为稳健。2021年1-10月,公司连同合营公司及联营公司的合约销售总额达到了1257.05 亿元,同比增长14.51%,已完成1500亿元年度销售目标的83.80%,优于同梯队均值水平。中指研究院数据显示,1-10月销售总额千亿以上的房企共32家,销售额增长率均值为10.6%,销售目标完成率均值为76.3%。