2022年即将迎来夏天,但房地产行业的寒冬还未过去。地产企业依然危机四伏,这一次,不好的消息是华夏幸福(行情600340,诊股)。

  4月份以来,华夏幸福先是公布债务重组进展,接着宣布两位高管辞任,市场反应五味杂陈。

  4月5日下午,华夏幸福(600340.SH)发布公告,吴向东因个人原因辞去华夏幸福联席董事长、董事和首席执行官兼总裁职务;俞建因个人原因辞去联席总裁职务。

  而4月1日,华夏幸福刚刚宣称,华夏幸福累计实现债务重组金额共计1048.12亿元。对比此前数据,华夏幸福存续金融债务共计2192亿元,也即其累计实现债务重组金额已接近50%。

  一周内,好不容易建立的市场信心,再度下挫。华夏幸福股价连续几日异常下跌,截至4月12日A股收盘,每股报收3.70元,总市值144.8亿元。

  一位接近华夏幸福的人士对燃财经表示,吴向东出走是必然,但其出走不影响当前正在开展的华夏幸福重组进程。“此次化债重组是原班人马主导,吴向东也会继续配合。”

  根据经济观察网报道,相关消息人士指出,与平安谈判结束签署《债务重组协议》后,预计华夏幸福南方总部业务处置很快会有实质性进展,这也是华夏幸福债务和资产重组的一大飞跃。在这种情况下,作为南方总部业务的实际负责人,吴向东和俞建从华夏幸福辞职顺理成章。

  资深投资人程宇对燃财经表示,吴向东之后,华夏幸福形成王文学和吴向东分别主导的两种体系。吴向东离职,意味着华夏幸福的资产主导体系,将回归平安战略入股之前的状态。

  “现在华夏幸福的资产、债务重组,要保证资产产生足够的资金和收益,支撑重组之后的债务。由此而言,运作资产的团队非常重要。”在他看来,吴向东团队出走,代表的是平安离场,对于当前华夏幸福债务重组的信用支撑,是一个不好的信号。

  而从华夏幸福接下来的债务重组来看,也并非一片坦途。程宇指出,在如今经济大环境下,房地产作为流动性差的资产的特点开始显现,而华夏幸福处于三四线及以下城市的资产想要销售回笼资金,是难上加难的。“想卖出去,就要大打折扣,才能有人接盘,但如此一来,就不足以还债了。”

  吴向东辞任总裁

  早在2021年4月,市场即盛传吴向东即将离开华夏幸福,携团队加入深圳鹏瑞集团。

  刚好过去一年,吴向东辞职尘埃落定,以其为代表的华润系团队离场,华夏幸福南方总部的商业地产大盘落幕。

  “实际上,吴向东还没有将商业地产做起来,没能形成新的资产组,来支撑华夏幸福全盘的收益,反而成为待处理的债务。”程宇分析道。

  2018年7月,中国平安(行情601318,诊股)入股华夏幸福,以19.88%的股权成为其第二大股东。当年底,前华润置地CFO俞建出任华夏幸福联席总裁。

  2019年2月,吴向东加盟华夏幸福,担任联席董事长、首席执行官兼总裁职务,并陆续带来百余旧部人员,南方总部逐步建设完备,重点发展商办综合体等业务,与华夏幸福原有产业新城形成一定互补。

  历任华润置地常务副总经理、董事总经理、董事局主席等职位的吴向东,一手缔造“万象城”为代表的商业地产体系,早已是业内声名在外的职业经理人。成为华夏幸福CEO之后,他也有一番作为。

  2019年9月,华夏幸福斥巨资116.25亿元拿下武汉商业综合体项目,这是吴向东加入华夏幸福后首个操盘项目。2020年,南方总部再新获南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭项目4个商办综合体项目,还中标代建项目招商银行(行情600036,诊股)全球总部大厦。据此统计,吴向东在商业地产项目拿地总金额约291.9亿元。

  此外,吴向东也在深圳发力城市更新项目。公开信息显示,截至2020年10月,华夏幸福拥有14个城市更新项目。

  吴向东有继续创业的雄心壮志,但华夏幸福的资产底盘已经险象环生。南方总部商业地产新业务占用资金多、回报周期长,终至全盘危机。“可以说,对于挽救华夏幸福,吴向东没有起到实质性的作用。”程宇认为。

  根据2021年度半年报,华夏幸福商业地产及相关业务营业总收入约7700万元,营业利润却是-2.3亿元。

  值得一提的是,南方总部依赖于平安的资金投入。华夏幸福2019年业绩发布会上,吴向东表示,华夏幸福南方区的布局重点是服务中国平安发展需要。

  2021年2月,华夏幸福首次披露债务逾期。平安集团总经理兼联席CEO、平安银行(行情000001,诊股)董事长谢永林公开表示,平安对华夏幸福股权投资180亿元,表内债权投资360亿元,风险敞口合计540亿元。

  2021年2月,河北省政府牵头成立华夏幸福金融机构债权人委员会。随即,第二大股东平安成为华夏幸福最重要的债权人之一,双方也从合作伙伴变成谈判对象。要化解债务危机,华夏幸福必须与平安达成一致协议。

  而在2021年6月,华夏幸福(深圳)运营管理有限公司更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司,法定代表人由原华夏幸福副总裁赵荣变更为鹏瑞集团的林旗。也即是,鹏瑞接盘了吴向东运营的城市更新公司。

  债务重组难关

  4月1日,华夏幸福发布公告称,近期《债务重组计划》中金融债务新增签约实现债务重组金额为618.97亿元,截至目前金融债务累计实现债务重组金额共计1048.12亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计87.18亿元。

  2021年9月30日,华夏幸福向全体金融债权人公布了《债务重组计划》,大意是通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组,对其2192亿元的金融债务制定四大化解方案:通过出售资产回笼资金偿还570亿元,带走金融债务500亿元;优先类金融债务展期352亿元;以持有型物业设立信托计划收益偿还220亿元;剩余550亿元通过承接、展期等方式化解。

  2021年12月9日,华夏幸福发布公告,《债务重组计划》已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过,同意率为71.93%。至今不到半年,其债务重组金额近半,可谓一次突破性进展。

  但值得关注的是,仍有债权人未与华夏幸福签署《债务重组计划》。

  2月6日,中融信托发布报告公开与华夏幸福在债务重组方案上的矛盾。据了解,作为拥有债权本金59.84亿元的债权人,中融信托不满华夏幸福提出的债务展期年限,且华夏幸福没有给出具体的兑付计划。中融信托不仅拒绝加入债委会,还将华夏幸福和地方部门状告到法院。

  日前,一位相关投资人告诉燃财经,目前官司仍未有进展。“(华夏幸福)5年内偿还本金没有任何具体的时间方案,拖到5年后兑付2.5%的利息,相当于本金打6折!”这位投资人说道。

  此外,极少被关注到的是,华夏幸福还有大批未公开债务,如大额商票,持有者多为其供应商。

  一位机械租赁公司老板对燃财经表示,他至今持有华夏幸福逾期未兑付商票金额200多万元。2021年1月,这批商票持有者曾去华夏幸福总部维权,华夏幸福相关负责人表示最快于2021年5月兑付商票。但至今一年多过去,他们仍然没有拿回这笔钱。

  南京一位建材公司老板告诉燃财经,2021年1月,他被拒付的第一笔商票达30万元,随后其通过法律诉讼拿回这笔钱。但第二笔逾期的10万元商票,至今无法收回。“当时法官支持调解,我们就同意了,华夏幸福律师同意2021年12月31日前付款。结果到12月底联系他们,说付不出来,法院说让我们去申请(强制)执行,到现在没有任何音讯。”

  他还指出,华夏幸福甚至更换了子公司法人,有逃避法院执行的嫌疑。燃财经搜索其提到的来安裕达房地产开发有限公司,天眼查显示,来安裕达房地产开发有限公司实际控制人为王文学,此前公司法人为华夏幸福执行总裁赵威,2021年8月13日被更换为张金良。

  华夏幸福整体亦运营不济。数据显示,截至2021年Q3,华夏幸福持有货币资金为144.8亿元,去年同期则为386.1亿元。华夏幸福2021年业绩预告显示,公司亏损331亿元至391亿元,扣除非经常性损益后亏损318亿元至328亿元。

  目前看来,华夏幸福后续的债务重组仍难言乐观。

  未来难言乐观

  3月4日,华夏幸福在固安举行了2022年春季集体开工大会,宣布全国33个区域近80个住宅项目同步复工,但并未对外公布复工项目的具体名单。

  日前,一位环京市场人士告诉燃财经,河北廊坊大厂华夏幸福的项目仍处于停工状态。

  “现在正好疫情,成为(华夏幸福)停工的借口。”河北廊坊香河华夏幸福大运河智慧中心一位业主对燃财经表示,项目从2020年至今停工近两年,未有复工迹象。“2021年11月30日交房那一天,我们业主去到项目,看到地基和车库都是积水,找了相关部门和华夏幸福,说今年1月20日之前处理积水,3月15日复工。但到现在,没有任何动静。”这位业主解释道。

  在《债务重组计划》中,出售资产是华夏幸福的首要方案,不仅可以回笼570亿元资金,还将带走金融债务500亿元,解决大部分债务问题。

  从4月1日公布的最新债务重组情况来看,适用“兑、抵、接”方式化债的部分约961.30亿元,而“卖、带、展”金额仅为26.61亿元,即是华夏幸福河北廊坊两个产业新城项目,出售给国资公司,并带走相应债务。

  上述接近华夏幸福的人士指出,华夏幸福的资产本身质量没问题,但眼下开不了工,更无法竣工营业,就是大问题,只剩大幅打折、重组一条路。既拖累现金流,又影响利润。“项目个数不多,但各个资金体量极大,现在都是难啃的骨头。”

  程宇也认为,“卖出570亿元资产”并不现实,如今市场上信贷供给受限,房子成交量就下降,整体流动性根本上不来。“综合整个货币环境,已经不会允许像以前那样大规模的房贷供应。如果流动性无法改善,华夏幸福不会太乐观。”

  楼市表现确实不佳。贝壳研究院近日发布数据显示,2022年一季度,全国重点62城新建商品住宅签约面积同比下降41%,跌幅较1-2月降幅扩大2%,其中一线、二线、三四线城市的降幅分别为31%、40%、47%。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对燃财经表示,目前房地产市场的信心和预期比历史几次回调都要悲观,开发商不拿地、银行不放贷、购房者不买房,那么企业风险处置的压力会很大,能够接盘的企业也极少。

  “看未来的话,取决于楼市能不能稳定预期。”李宇嘉说道。只有稳住信心,市场回升,华夏幸福的资产和债务才能顺利重组。