融资概况:单月融资总额环比下降两成,信用债占比近半

  中指研究院监测,2022年4月房地产企业非银融资总额为843.4亿元,同比下降52.1%,环比下跌19.7%,未能延续3月的千亿势头。行业平均利率为4.23%,同比下降1.17个百分点,环比基本持平。信用债发行回落是融资总额环比下降的主要原因。

  2022年1-4月,房地产企业非银融资总额3152.4亿元,同比下降59.3%。从融资结构来看,信用债占比48.6%,同比提升16.9个百分点;海外债占比仅为4.9%,同比下降12.8个百分点;信托占比15.0%,同比下降14.3个百分点;ABS占比31.6%,同比提升10.3个百分点。

  融资结构:信用债发行将获支持,ABS保持融资优势

  从融资结构来看,4月信用债规模占比43.7%,海外债占比3.4%,信托融资占比15.3%,ABS融资占比37.6%。

  具体来看,房地产行业信用债融资同比下降49.6%,环比下降36.0%;海外债融资同比下降80.5%;信托融资同比下降75.9%,环比小幅上升4.1%;ABS融资同比下降8.9%,环比微降1.8%。信用债发行额波动幅度较大,海外债、信托继续同比大降,ABS变动不大。

  4月信用债同环比均有明显下降,尽管从历史记录来看,3、4月为年度集中发行时段,但今年4月过早、过快的结束了发行窗口期。本月发行人全部为央企、地方国企,民企的债券融资能力仍未得到明显提升。从发行种类来看,保利、信达地产(行情600657,诊股)均发行了并购债,并购融资仍在继续。

  当前并购融资是政策边际放松的主要形式,其中以银行授予房企的并购融资额度为主。3月多家房企获此额度,总规模达1780亿。但4月以来,新增融资额度明显放缓;此外,并购额度距离资金实际到位仍有较长的距离,贷款企业未必能尽快获得相应资金。房企发行并购债可以保证募集资金及时落地,但截至目前发行主体仅有招商蛇口(行情001979,诊股)、建发、保利、信达、中国铁建(行情601186,诊股)等企业,发行总额为62亿,惠及面较窄。

  5月4日央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施,其中重点提及房地产金融措施。如深交所发文明确提到“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,促进房地产行业平稳健康发展。”重点支持房企的合理融资需求,减少募集资金的使用限定,将有利于释放企业的能动性,提升资金的使用效率,为当前行业周期注入新的活力。支持更多的房企发行并购债,有助于并购资金快速到位,为处置出险项目、化解行业风险提供了融资便利。

  本月旭辉、远洋均成功发行海外债。其中旭辉3月发行了信用债,境内外融资渠道较为通畅。尽管当前投资人极其谨慎,但对于优质民企仍有较强的认可。

  本月ABS发行种类多样,CMBS/CMBN仍为发行主力,占本月发行额53.0%,其次为类Reits,占比36.6%。持有型物业在行业下行阶段,成为房企盘活资产、补充资金的重要手段,房企也能从多元化经营中收益。

  融资利率:累计平均利率同比下降,融资成本持续平稳

  从融资利率来看,本月发行的信用债平均利率为3.48%,同比下降0.95个百分点,环比下降0.37个百分点;海外债发行利率为5.55%,同比下降0.35个百分点,环比上升1.49个百分点,主要为3月发行债券有增信措施,降低了融资成本所致;信托融资利率托融资平均利率为7.66%;ABS平均利率为3.60%,同比下降0.84个百分点,环比微降0.14个百分点。各渠道融资利率基本平稳。

  企业融资动态:华润发行额度最高,招商蛇口融资成本最低

  从典型房企债券发行来看,本月华润融资额度最高,合计人民币80.0亿元,平均融资利率3.4%。具体来看,典型房企中信用债利率最高的华发股份(行情600325,诊股),利率为4.8%,最低为招商蛇口,为2.4%;海外债方面,远洋发行的美元债利率最低,为3.8%。